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Das Sparbuch


Im Sparbuch behandeln wir die finanziellen Aspekte der Immobilie. Nicht zuletzt hoffen wir, dass unsere Veröffentlichungen Ihnen dabei helfen können Geld zu sparen.




S 5/12/01 Verwaltervergütung

Die Höhe der Vergütung der Dienstleistung Immobilienverwaltung ist, von wenigen Ausnahmen einmal abgesehen, in der Regel zwischen den Vertragsparteien frei vereinbar. Üblicherweise kalkuliert sie sich aus der geforderten und dementsprechend abzuliefernden Leistung.

Es erstaunt uns immer wieder, dass wir von vielen Interessenten sehr oft und zu allererst nach >unserem Preis< gefragt werden. Was kostet bei Ihnen eine Wohnung im Monat? Egal welche Zahl wir auf diese Frage nennen würden. Sie wäre nur mit viel Glück richtig.

Denn, eine Aussage zur exakten Höhe einer Vergütung ist ohne Kenntnis des Objektes und seiner besonderen Verhältnisse überhaupt nicht möglich. Nur wenn Art und Umfang dieser abzuliefernden Leistungen bekannt sind, sind wir in der Lage, ein seriöses Angebot über die Höhe unserer Vergütung abzugeben. Diese Kenntnisse zu erlangen, erfordert mindestens ein ausführliches Gespräch, am besten im Objekt. Wir erfahren in diesem Gespräch unsere Kalkulationsgrundlagen, unsere Gesprächspartner hören insbesondere auch etwas über die vielen Dinge, die der Verwalter im Hintergrund zu verrichten hat und die im Allgemeinen unsichtbar bleiben. Ein weiteres Gespräch sollte im Büro des Anbieters stattfinden.

Unser Rat: Misstrauen Sie auffällig niederen Angeboten, die möglicherweise ohne jede Objektkenntnis abgegeben werden. Eine ordnungsgemäße, fach- und sachkundige Leistung hat ihren Preis. Wer allzu niedrig anbietet, wird nachher Leistung weglassen. Denn von Verlusten kann keiner leben. Bedenken Sie wie wichtig gerade die qualifizierte Arbeit des Verwalters zur Erhaltung großer Vermögenswerte ist. Verlangen Sie von den Wettbewerbern ein transparentes Angebot. Bedenken Sie, dass die Übernahme eines Verwaltungsauftrags keine kurzfristige Angelegenheit ist und Sie langfristig gebunden sind.




S 2/11/99 Erwerb einer Immobilie im Zwangsversteigerungsver-
fahren

Neben der freiwilligen Teilungsversteigerung, die beispielsweise innerhalb einer Erbaus-einandersetzung erfolgen kann, gibt es die Zwangsversteigerung einer Immobilie. Dies ist die letzte Möglichkeit eines Gläubigers, auf dem Wege der Zwangsvollstreckung gegen einen säumigen Schuldner vorzugehen und wenigstens einen Teil der geschuldeten Summe zu retten.

Eine Feststellung gleich vorneweg: Immobilien, die zwangsweise versteigert werden, sind in der Regel keine Rosinen. Wären Sie das, hätte sich mit ziemlicher Sicherheit während des monatelangen, manchmal auch Jahre dauernden Verfahrens ein Kaufinteressent gefunden. Trotzdem kann sich der Gang zum Termin durchaus lohnen. Immer wieder gibt es Objekte, die aufgrund einzelner besonderer Eigenschaften für den Großteil der allgemein Interessierten nicht in Frage kommen, dem Einzelnen aber durchaus passen können.

Wenn Sie aufgrund von Veröffentlichungen oder sonstiger Informationen auf ein zu versteigerndes Objekt aufmerksam geworden sind, kann es sich durchaus lohnen, vorab mit den betreibenden Gläubigern zu reden. Denn bis zur Termineröffnung können noch außergerichtliche Einigungen erzielt werden. Darauf weisen wir besonders hin.

Wenn es dann doch zur Eröffnung des ersten Termins kommt, muß das Meistgebot mindestens 5/10 des amtlich festgesetzten Verkehrswertes betragen, da ansonsten von Amts wegen das Gebot zurückzuweisen ist, der Zuschlag zum Schutz des Gläubigers nicht erteilt werden darf. Der Zuschlag auf ein Gebot zwischen 5/10 und 7/10 des Verkehrswerts hängt von der Zustimmung der betroffenen Gläubiger ab. Meistgebote ab 7/10 des Verkehrswertes erhalten in der Regel den Zuschlag. Allerdings können auch hier Gründe zur Zuschlagsversagung bestehen. Werden in einem ersten Termin keine zuschlagsfähigen Gebote abgegeben, also wird möglicherweise ein weiterer, zweiter Termin erforderlich, so gelten dann diese Bietgrenzen nicht mehr.

Das Versteigerungsverfahren insgesamt ist für den Unkundigen voller Tücken und nur schwer durchschaubar. Es beinhaltet Gefahren viel-
fältigster Art, bietet aber auch Chancen, die im freien Immobilienmarkt nicht vorhanden sind.

Unser Rat: Bevor Sie ernsthaft daran denken, ein Objekt zu ersteigern, sollten Sie sich per wiederholtem Anschauungsunterricht mit dem Versteigerungsprozedere vertraut machen. Ablauf und wichtige Eigenheiten des Verfahrens müssen Ihnen bekannt sein. Versorgen Sie sich möglichst vor dem Termin mit allen Informationen über das Objekt. Der Gläubiger und auch der Verwalter (falls vorhanden) sind Ihnen dabei sicher im Rahmen ihrer Möglichkeiten behilflich. Auch der Rechtspfleger wird Ihnen objektbezogene Fragen so weit er kann gerne beantworten. Falls Sie sich an der Versteigerung beteiligen wollen, müssen Sie damit rechnen, daß Sie als Sicherheitsleistung 10 % des festgesetzten Verkehrswertes, in einer vom Gericht akzeptierten Form hinterlegen müssen. Achten Sie auf alle Erklärungen des Rechtspflegers insbesondere bei der Eröffnung und zum Schluss des Termins. Insbesondere seine Aussagen über bestehen bleibende Rechte sind von großer Wichtigkeit. Hier können Missverständnisse sehr viel Geld kosten. Verlassen Sie während der (halben) Bietstunde nicht den Saal. Lassen Sie sich genauestens über die Zahlungsmodalitäten informieren. Sprechen Sie gegebenenfalls mit dem Gläubigervertreter darüber.

Wenn Sie im Termin nicht alles lückenlos verstanden haben, also nicht genau wissen was auf Sie zukommt, empfehlen wir Ihnen auf die nächste Gelegenheit zu warten.