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Die Rechtsecke


Ein Teil unserer Arbeit im treuhänderischen Immobilienmanagement entfällt auf die wohnwirt-schaftlich-rechtliche Beratung und Betreuung unserer Auftraggeber. Dazu dient uns als wesentliche Grundlage die ständige Beobachtung der sich in dauerndem Wandel befindenden Rechtsprechung des allgemeinen Immobilienrechts. Wichtige Erkenntnisse daraus finden Sie hier in bewusst kurz gehaltenen Informationsbeiträgen. Eine juristische Beratung ist mit diesen Beiträgen selbst-verständlich nicht beabsichtigt.

Weitere Informationen in Sachen Recht finden Sie übrigens auch unter www.vdiv.de, der Homepage unseres "Verbandes der Immobilienverwalter Baden Württemberg e.V.", weiteres z.B. unter www.bundesgerichtshof.de und bei www.dejure.org.

Die Vertragsanwältin unserer Gesellschaft, Frau Barbara Michelbach, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht aus der Kanzlei Bartholomä & Michelbach in Ludwigshafen hat die juristische Betreuung der folgenden Beiträge dieser Seiten übernommen.

In der Gruppe 1 unserer Rechtsecke wollen wir Ihnen aktuell wichtige Entscheidungen aus dem WEG- u. Mietrecht zur Kenntnis bringen.

In der Gruppe 2 halten wir Informationen zu immer wiederkehrenden Problemfällen im Immobilienrecht für Sie bereit, in dem wir versuchen, in bewusst kurzer Form, auf die Grundlagen des allgemeinen Immobilienrechts hinzuweisen.



Gruppe 1

Aktuelle Informationen des allgemeinen Immobilienrechts



R 08/05 Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemein- schaft

BGH, Beschl. vom 02.06.2005 - AZ.: V ZB 32/05

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 2. Juni 2005 über eine Vorlage des LG München I entschieden.Dabei wurde über Grundsätze des Wirtschaftsplans gestritten.

Sozusagen als Nebenprodukt wurde die bisherige Rechtsprechung in Bezug auf Haftungsfragen im Wohnungseigentum völlig neu definiert.

Der BGH hat sich von der bisherigen gesamtschuldnerischen Haftung des einzelnen Eigentümers für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft verabschiedet. Er bescheinigt der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Teilrechtsfähigkeit.

Der BGH hat beschlossen:
  1. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt.


  2. Neben der Haftung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümer- gemeinschaft kommt eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft nur in Betracht, wenn diese sich neben dem Verband auch klar und eindeutig persönlich verpflichtet haben.


  3. Gläubiger der Gemeinschaft können auf deren Veraltungs- vermögen zugreifen, das auch die Ansprüche der Gemeinschaft gegen die Wohnungseigentümer und gegen dritte umfasst.


  4. Zu den pfändbaren Ansprüchen der Gemeinschaft gehören der Anspruch, ihr die finanzielle Grundlage zur Begleichung der laufenden Verpflichtungen durch Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan, seine Ergänzung (Deckungsumlage) oder die Jahresabrechnung zu verschaffen, sowie Ansprüche aus Verletzung dieser Verpflichtung.


  5. Soweit der Verwalter als Organ der Gemeinschaft nicht kraft Gesetzes zur Vertretung berechtigt ist, werden seine Kompetenzen durch solche der Wohnungseigentümer ergänzt, denen die entsprechende Bevollmächtigung der Verwalters oder die Fassung des von ihm nach § 27 I Nr. 1 WEG auszuführenden Beschlusses obliegt.


  6. Die Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer- versammlung betrifft die Willensbildung innerhalb der Gemeinschaft und richtet sich daher nicht gegen den Verband, sondern gegen die übrigen Wohnungseigentümer.


  7. Der Einzelwirtschaftsplan gehört zu den unverzichtbaren Be- standteilen des Wirtschaftsplans. Die Genehmigung eines Wirtschaftsplans ohne Einzelwirtschaftsplan ist auf Antrag für ungültig zu erklären.





R 07/05 Parabolantenne, Entfernungsanspruch bei eigenmäch- tiger Montage

AG Ettlingen, Urteil vom 15.06.2005, AZ: 3 C 22/05

Das Anbringen einer Parabolantenne ohne Genehmigung des Ver- mieters stellt einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar.

Kann ein türkischer Mieter über Breitbandkabel und eine sog. D-Box acht türkischsprachige Sender empfangen, besteht kein Anspruch auf eine Parabolantenne.

Besteht eine ausreichende Programmversorgung mit heimatsprachigen Sendern, kann unter Berücksichtigung der widerstreitenden Interessen nicht jedem individuellen Senderwunsch des Mieters Rechnung getragen werden.




R 03/05 Parabolantenne, Keine Installation unter bestimmten Voraussetzungen

LG Hannover, Urteil vom 14.12.2004, AZ: 17 S 70/04

Können ausländische Mitbürger Ihre Heimatsender mittels Digitalbox über Kabel empfangen, dann dürfen sie keine Parabolantenne installieren.




R 10/04 Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungs- eigentumsgesetzes

Der von der Bundesregierung vorgelegte Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des WEG enthält eine Reihe von Ansätzen, die eine Verbesserung der Verwaltungsgrundlagen und damit eine Erleichterung der praktischen Verwaltungsarbeit erwarten lassen.

Beabsichtigte, wesentliche Änderungen sind:

Zur Erleichterung der Willensbildung von Gemeinschaften werden deren Beschlusskompetenzen dort, wo ein praktisches Bedürfnis danach besteht, erweitert.

Künftig werden auch Wohnungseigentumssachen im gerichtlichen Verfahren nach der allgemeinen Zivilprozessordnung behandelt.

Für Hausgeldforderungen wird ein begrenztes Vorrecht in der Zwangs- versteigerung durch eine Änderung der dortigen Rangklasse geschaffen.




R 06/04 Keine Parabolantenne für ausländischen Mieter

LG Magdeburg, Urteil vom 19.02.2004, AZ: 12 S 397/03

Kann der ausländische Mieter 5 Programme über Kabel TV mit Zusatzgerät empfangen und stört die geplante Parabolantenne nennenswert das Gesamtbild der Außenfassade, so ist dem Eigentumsrecht des Vermieters der Vorrang einzuräumen.




R 01/04 Betriebskostenverordnung, BetrKV

Verordnung vom 25.11.2003 (BGBl. I S. 2346)

Seit dem 1. Januar 2004 sind alle in der Betriebskostenverordnung genannten Betriebskosten umlagefähig. Die Umlegbarkeit setzt allerdings bei preisfreiem Wohnraum eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag voraus.

Da die BetrKV an die Stelle der bisherigen Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV tritt, und im Wesentlichen deren Inhalte übernommen hat, ist die weitere Umlage der Betriebskosten, vorausgesetzt, dass sie vertraglich vereinbart sind, problemlos.




Gruppe 2

Informationen zu immer wiederkehrenden Problemfällen im Miet- u. WEG Recht

(10 Themen, ohne Anspruch auf Vollständigkeit)



1. Besitzstörung, unbefugte Parkplatznutzung.

Abgemeldete Fahrzeuge, die auf einem allgemeinen, nicht zugeordneten Stellplatz einer Miet- oder WEG - Anlage abgestellt werden, dürfen auf Kosten des Fahrzeughalters abgeschleppt werden. Dazu ist allerdings erforderlich, dass der Fahrzeughalter entsprechend abgemahnt wurde und ihm zur Fahrzeugräumung eine angemessene Frist gewährt wurde.




2. Fehlende Sauberkeit, Reinigungspflichten.

Besteht eine vertraglich geregelte Reinigungspflicht und wird diese regelmäßig unterlassen, so ist der Betreffende Nutzer zunächst auf seine vertragliche Verpflichtung hinzuweisen und zu Beweiszwecken schriftlich abzumahnen. Ist dies vergeblich, kann der Säumige auf Vertragserfüllung verklagt werden. Bei weiterer Weigerung ist die Reinigung auf Kosten des Schuldners durch einen Dritten möglich.

Gleiches gilt bei vertraglich vereinbarter Schneeräumung entsprechend.

Im Übrigen gilt, dass jeder Nutzer gehalten ist, so wenig Schmutz als möglich zu Verursachen. Dazu gehört auch, dass z.B. von einem Hundehalter erwartet werden kann, dass er vor Betreten des Hauses die schmutzigen Pfoten seines Hundes reinigt.




3. Gegenstände in Hausflur und Treppenhaus

Treppenhäuser und Hausflure sind allgemeine Verkehrsflächen. Sie dienen den Nutzern zum sicheren betreten und verlassen der Wohnung.

Eine ungehinderte Passage dieser Flächen muss im Notfall, z.B. bei Feuer oder sonstigen Rettungsmaßnahmen, wie bei Krankentransporten gewährleistet sein.

Deshalb sind diese allgemeinen Flächen grundsätzlich von allen Gegenständen, insbesondere von Schränken für Schuhe und sonstigem, von Regenschirmständern, Spielsachen, Getränkekisten usw. freizuhalten. Dazu gehören auch Kinderwagen und größere Blumenkübel. Wenn sie den freien Durchgang beeinträchtigen, sind sie anderweitig abzustellen.




4. Geruchsbelästigung

Auch Geruchsbelästigungen können zu rechtlichen Konsequenzen führen. So ist es keinem Nutzer zuzumuten drängenden Gestank, hervorgerufen durch Kochen hinzunehmen. In jedem Falle muss es Nutzern gestattet werden, zum Lüften die Fenster im Treppenhaus angemessen lange zu öffnen.

Geruchsbelästigung kann auch, insbesondere in der warmen Jahreszeit, durch Grillen entstehen. Generell ist Grillen nicht verboten. Erlaubt ist allerdings auch nicht, zu jeder sich bietenden Gelegenheit den Grill dort in Betrieb zu nehmen wo zwangsläufig unbeteiligte Personen durch Gerüche, Rauch und Dünste belästigt werden. Da die Beurteilung des Einzelfalles von den jeweiligen örtlichen Bedingungen abhängt, gibt es zu diesem Thema auch eine Vielzahl von Entscheidungen.




5. Hausfriedensstörung, Lärmbelästigung

Als schwerwiegende Störung des Hausfriedens gilt z.B. wenn ein Mieter oder dessen Lebenspartner durch sein Verhalten dazu Anlas gibt, dass innerhalb von zwei Monaten zwei Polizeiaktionen durchgeführt werden müssen, die mit einem gewaltsamen Öffnen der Wohnungstür und mit der Verhaftung eines in der Wohnung lebenden Nutzers verbunden sind.

Eine Störung des Hausfriedens liegt auch vor, wenn Nutzer durch übermäßigen Lärm, aus welcher Quelle auch immer auffallen. Dabei ist allerdings darauf hinzuweisen, dass Lärm von jedem anders wahrgenommen wird und dass es deshalb sehr schwierig ist allen Ansprüchen gerecht zu werden. Auch sollte im Einzelfall der Beurteilung unterschieden werden, was die Ursache des belästigenden Lärms ist. Wenn ein Heimwerker sonntags bohrend oder hämmernd seinem Hobby frönt, liegt er mit Sicherheit weit jenseits des Zumutbaren. Sind dagegen gewerbliche Handwerker im Einsatz, ist grundsätzlich mit Lärm zu rechnen. Allerdings haben solche Arbeiten während der üblichen Arbeitszeiten stattzufinden. Übrigens, es kann in diesem Zusammenhang von keinem Handwerker gefordert werden, dass er seine Arbeiten zwischen 13:00 und 15:00 Uhr unterbricht, um die so genannte Mittagsruhe einzuhalten, einem Klavier spielenden Bewohner aber ist dies durchaus zuzumuten.

Zimmerlautstärke wird sich zwar nicht immer einhalten lassen, sollte aber als Richtschnur für ein auskömmliches Miteinander zugrunde gelegt werden.

Die Ruhezeiten sind in den Bundesländern nicht einheitlich geregelt. Als Ruhezeiten gelten im Allgemeinen die morgendliche Ruhezeit von 6.00 bis 8.00 Uhr, die Mittagsruhe von 12.00 (13.00) bis 15.00 Uhr, die Abendruhe von 20.00 bis 22.00 Uhr und die Nachtruhe von 22.00 bis 6.00 Uhr.

Bei fortwährenden Ruhestörungen, egal zu welcher Zeit, sollten Sie die Polizei verständigen und um Abhilfe bitten. Nur dann ist für den Fall einer Klage Beweis erbracht, in einer Form, die im Nachhinein nicht abgestritten werden kann.




6. Sachbeschädigung

Zur Ahndung einer Sachbeschädigung ist es grundsätzlich erforderlich, dass der Verursacher bei der Beschädigung der Sache gesehen wurde, dass Zeugen zur Verfügung stehen, die sich nicht scheuen, notfalls bei Gericht dies zu bestätigen. Ein Verdacht, mag er noch so begründet sein, reicht nicht aus.




7. Schimmel an den Wänden

Zu diesem Thema verweisen wir auf unseren Beitrag B 4/11/99 zum richtigen Lüftungsverhalten in der
Bauhütte der noch immer aktuell ist

Darüber hinaus darf festgestellt werden, dass die Rechtssprechung zwischenzeitlich nicht mehr grundsätzlich dem Vermieter die Beweislast für ein mangelfreies Bauwerk auferlegt. Es hat sich auch bei Gerichten herumgesprochen, dass durch falsches Wohnverhalten der beste Baukörper Schaden nehmen kann.




8. Unerlaubte Antennenmontage

Zu diesem Thema verweisen wir auf die verschiedenen Beiträge der Gruppe 1 der Rechtsecke Aktuelle Rechtsprechung des allgemeinen Immobilienrechts




9. Unerlaubter Gebrauch eines Sondernutzungsrechtes

Wohnungseigentümer, die Inhaber eines in Verbindung mit ihrem Sondereigentum begründeten Sondernutzungsrechtes sind, dürfen dieses Sondernutzungsrecht nur in der vorgesehenen Form nutzen. Es dürfen weder bauliche Veränderungen am Sondernutzungsrecht vorgenommen werden, noch darf das SNR zu einem anderen, als dem bezeichneten Zweck genutzt werden.




10. Unerlaubte Tierhaltung

Diesbezüglich wird auf die Überprüfung einer evtl. bestehenden Hausordnung hingewiesen. Es gibt eine Vielzahl von Regelungen, die z.B. als Anlage zum Mietvertrag existieren oder die von einer Eigentümer-Gemeinschaft beschlossen wurde. Auch muss die Art und die Größe des in Rede stehenden Tieres berücksichtigt werden. Grundsätzlich dürfen Tiere für niemanden eine Belästigung oder gar Bedrohung darstellen.

Achtung: Nicht alles, was in einer Hausordnung steht, muss rechtmäßig sein. Bei so manchen Regelungen ist der Wunsch der Vater des Gedankens.