Anmerkungen zum Beruf des Immobilienverwalters


oder

wie wir unsere Arbeit sehen!

In den vielen Gesprächen, die wir über unsere Arbeit führen, fällt uns immer wieder auf, dass ein exaktes Berufsbild des Immobilienverwalters, auf unseren Tätigkeitsbereich bezogen, des inzwischen anerkannten Fachverwalters der Wohnungswirtschaft, weitestgehend unbekannt ist. Nur wenige Gesprächspartner zeigen sich ausreichend informiert. Oftmals bestehen völlig falsche Vorstellun-
gen von den tatsächlichen Aufgaben dieses Berufsstandes und der damit einher gehenden Verantwortung. Mit diesem Beitrag wollen wir ein wenig dazu beitragen, dass sich dies ändert.

Anregung und Unterstützung zugleich finden wir dabei in einer im Haufe Verlag Freiburg erschienenen Schrift des Münchner Rechtsanwalts Dr. Wolf-Dietrich Deckert mit dem Titel 50 Jahre WEG. Der Verfasser ist langjähriger Autor und Seminarreferent dieser Verlagsmediengruppe sowie Herausgeber eines der führenden WEG Kommentare. Herr Dr. Deckert begleitet unsere Branche seit Jahrzehnten in hervorragender Weise auf rechtlichem Gebiet. Er ist deshalb ein kompetenter Zeitzeuge, wenn über die Fortentwicklung der Arbeit der Immobilienverwalter gesprochen wird. Wir greifen hier mit seiner persönlichen Erlaubnis einige Gedanken aus seiner Schrift auf bzw. zitieren daraus.

Bevor wir uns unserem eigentlichen Thema zuwenden, soll ganz kurz die wirtschaftliche Bedeutung der Immobilie insgesamt und innerhalb unserer Volkswirtschaft, mit ein paar Daten verdeutlicht werden. Die Wohnungswirtschaft verzeichnet jährlich für zirka 250 Milliarden €uro Transaktionen (Stand 2004). Das entspricht etwa 13 Prozent des Bruttoinlandsprodukts der Bundesrepublik Deutschland Die rund 39 Millionen Wohnungen in der Bundesrepublik, werden auf einen Wert von 7.140 Milliarden €uro geschätzt. Davon entfallen ca. 3.370 Milliarden auf entweder selbst genutztes oder vermietetes Wohneigentum. Schon mit diesen wenigen Zahlen wird deutlich, welch hohe Verantwortung jeder, der cirka 10.000 in Deutschland professionell arbeitenden Immobilienverwalter für die ihm anvertrauten Werte trägt.

Tatsächlich sind die fachlichen Anforderungen an unsere Berufsgruppe in den letzten Jahren aus verschiedenen Gründen stark gestiegen. Der Verwalter ist schon lange nicht mehr nur der Kostenabrechner einer Liegenschaft.

Erwünscht ist heute die umfassende Betreuung einer Immobilie!

Größere Gemeinschaften mit hohen Vermögenswerten und gestiegener Erwartungshaltung an Leistungsumfang und -bereitschaft des bestellten Verwalters, lassen sich heute i.d.R. nur noch professionell zu preis-/leistungsgerechten Vergütungskonditionen in diesem umfänglichen Geschäfts-besorgungsbereich von modern organisierten Verwalterbüros und fachlich geschulten Kräften bewältigen. Gefragt sind ein perfektes, alles umfassendes Gebäudemanagement zur Werterhaltung des jeweiligen Immobilieneigentums, die persönliche Betreuung der Eigentümer, auch im Rahmen vorbeugender Streitbewältigung in der Gemeinschaft, ordnungsgemäße Vertretung in gerichtlichen Streitverfahren auf Aktiv- und Passivseite und selbstverständlich die Bewältigung aller kaufmännisch/organisatorischen und sehr weitgehend auch vieler einschlägiger rechtlicher und technischer Fragen.

Berufsbild schädigend sind, wie in anderen Berufszweigen auch, die fachunkundigen Dilettanten und die halbherzig agierenden Nebenberufler, die mit sehr günstigen Offerten locken, aber aus vielerlei Gründen die von ihnen erwartete, fachlich qualifizierte Leistung überhaupt nicht erbringen können.

Von diesen >Wettbewerbern< gilt es sich grundlegend zu unterscheiden. Der Fachverwalter der Wohnungswirtschaft erreicht dies durch die Qualität seiner Arbeit und die Zuverlässigkeit mit der er seine Leistungen erbringt.

Korrekte Pflichterfüllung über einen Dienst nach Vorschrift hinaus, im Rahmen leistungsgerechter und angemessener Vergütung, wird tatsächlich dem Verwalter heute nicht leicht gemacht. Neben der wachsenden Zahl der in der Literatur vertretenen Meinungen zu Streitfragen, existiert eine Fülle zu beachtender Fachgerichts - Rechtsprechung, auch zu den Rechten und gesetzlichen Haupt- sowie insbesondere in dieser Branche üblicherweise geforderten besonderen Nebenpflichten, die sich allein aus dem sehr abstrakt formulierten Wortlaut des Gesetzes (WEG) in seiner derzeitigen Fassung nicht mehr ohne weiteres ableiten lassen.

Der rechtliche Hintergrund unserer Arbeit

Gerade im Verwaltungsbereich ist das Wohnungseigentumsrecht (WEG) ebenso wie das Mietrecht (§§ 535-581 BGB) weitgehend vom Richterrecht als einer möglichen und zulässigen Rechtsquelle geprägt, welches u.a. auch ordnungsgemäßes Verwalterhandeln diktiert. Das bedeutet, dass mit jeder neuen rechtskräftigen Entscheidung, egal aus welchem Rechtszug sie stammt, sich die Arbeitsgrundlage des Verwalters ändert. Neue Gesetzesauslegungen und Änderungen gerade der höchstrichterlichen Rechtsprechung zwingen insbesondere den pflichtbewussten Verwalter zum ständigen Umdenken; er hat sein Rechtswissen und damit eine seiner Arbeitsgrundlagen laufend auf aktuellem Stand zu halten, damit er in der Erledigung seiner Arbeit, insbesondere in der wohnwirtschaftlichen Beratung seiner Auftraggeber, optimale Leistungen abliefert.

Die technische Objektbetreuung

Dies gilt natürlich auch für den technischen Bereich der Aufgaben des Verwalters. Auch hier ändern sich die Grundlagen seiner Arbeit fließend. Die technische Liegenschaftsbetreuung erfordert, um den heute gestellten Anforderungen zu genügen, mehr als nur Grundwissen bautechnischer Art. Zur Betriebsführung und zur Instandhaltung der betreuten Gebäude werden umfassende Kenntnisse in der Haustechnik erwartet, auch um die vielfachen Änderungen der gesetzlichen Grundlagen im Baurecht sachverständig umzusetzen. So gilt es z.B. im Rahmen des präventiven Umweltschutzes, und hier besonders in Bezug auf die Einsparung von Energien, entsprechende Maßnahmen zu ergreifen bzw. die Geforderten nicht zu versäumen. Dies alles ist in Einklang zu bringen, mit der sich allmählich durchsetzenden Einsicht, alte Bausubstanz zu erhalten und zu pflegen, anstatt sie aufzugeben und durch Neubauten zu ersetzen. Darin liegt auch eine der großen Zukunftsaufgaben des Immobilienverwalters.

Die kaufmännische Verwaltung

Als Treuhänder fremden Vermögens übernimmt der Verwalter eine außerordentliche Verantwortung. Die ihm an Hand gegebenen Anlagevermögen und Geldbestände summieren sich leicht auf viele Millionen €uro. In Anbetracht dieser großen Summen, ist konsequentes kaufmännisches Handeln eine der wesentlichen Aufgaben des Verwalters. Er überwacht mit der größten ihm möglichen Sorgfalt die laufenden Kosten einer Liegenschaft und strebt deren Optimierung an. Er versucht erforderliche Fremdleistungen und -lieferungen so günstig wie möglich einzukaufen, ohne dabei Qualitätsverluste zu erleiden. Er ist bemüht, alle relevanten Arbeitsabläufe wenn möglich zu verbessern, zum Nutzen seiner Betriebskostenbilanz. Kurz um, sein Ziel ist es, in einer Zeit ständig steigender Kosten, diesem offensichtlich unabwendbaren Trend Paroli zu bieten.

Gerecht wird der Verwalter dieser Verantwortung nur, in dem er stets bemüht ist, mit der von uns immer wieder zitierten Arbeitsqualität und Zuverlässigkeit die Erwartungen seiner Auftraggeber zu erfüllen.

Um diese von ihm erwartete Arbeitsqualität zu erreichen, benötigt der Verwalter für eine erfolgreiche Arbeit ein gut organisiertes Büro. Dessen technische Ausstattung muss jederzeit den gestellten Anforderungen genügen. Denn der größte Teil der Verwaltungsarbeit wird hier erbracht, hier wird die tägliche Flut von Vorgängen verarbeitet und umgesetzt.

Eine kurze Zusammenfassung

Wir bereits festgestellt, hat das Berufsbild des Fachverwalters der Wohnungswirtschaft die umfassende Betreuungsleistung von Immobilien zum Inhalt. Um diesen hohen Anforderungen insgesamt zu entsprechen, ist es notwendig, dass der Verwalter das für seine Aufgaben relevante Fachwissen von drei sehr unterschiedlichen Berufsrichtungen unter einem gemeinsamen Dach zusammenführt. Der gute Verwalter ist ausgestattet mit den Kenntnissen und der Berufsauffassung eines soliden Kaufmanns, dazu hat er sich das überdurchschnittliche Fachwissen eines Bau- u. Haustechnikers angeeignet und er weiß selbstverständlich auch in allen rechtlichen Angelegenheiten Bescheid, die seine Arbeit tangieren. Dazu kommen noch eine Reihe organisatorischer Aufgaben, die es zu bewältigen gilt.

Der gute Verwalter übersieht dabei keineswegs, dass es bei der Vielzahl seiner Aufgaben durchaus Problemstellungen geben kann, für deren Lösung er ohne eigenen Ansehensverlust, die Unterstützung eines Spezialisten benötigt. In jedem Falle überzeugt er seine Auftraggeber durch persönliche Integrität, unabhängige Objektivität und stetige Verlässlichkeit in einer von raschem Wandel geprägten Zeit.